전세 사기 예방

2025년, 전세 사기 예방을 위한 꿀팁: 계약부터 보험까지 완벽 가이드

소중한 전세 보증금을 지키기 위해 2025년에 꼭 알아야 할 정보들을 모았습니다. 전세 사기는 누구에게나 일어날 수 있는 일이므로, 꼼꼼히 확인하고 대비하는 것이 중요합니다.

---

전세 계약 전 필수 확인 사항

등기부등본 확인: 꼼꼼하게 살펴보세요

전세 계약 전, 등기부등본을 꼼꼼하게 확인하는 것은 필수입니다. 등기부등본은 해당 건물의 권리 관계를 나타내는 중요한 문서로, 다음 사항들을 주의 깊게 살펴보세요.

• 소유자 확인: 등기부등본 상의 소유자와 계약하려는 사람이 일치하는지 확인합니다. 신분증을 통해 실제 소유자인지 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.
• 근저당 설정 여부 확인: 근저당 설정이 되어 있다면, 채권최고액과 설정일을 확인합니다. 전세 계약 후 해당 건물이 경매에 넘어갈 경우, 근저당권자가 우선 변제받기 때문에 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.
• 가압류, 가처분 등 확인: 가압류나 가처분 등이 설정되어 있다면, 소송이나 채무 문제로 인해 건물이 처분될 수 있습니다. 이러한 경우에는 계약을 신중하게 고려해야 합니다.

등기부등본은 계약 당일 다시 한번 확인하는 것이 안전합니다. 계약 직전에 발급받아 변동 사항이 없는지 확인하세요.

건축물대장 확인: 불법 건축물 여부 확인

건축물대장은 건물의 기본적인 정보와 함께 불법 건축물 여부를 확인할 수 있는 중요한 자료입니다. 다음 사항들을 확인하여 불이익을 당하지 않도록 주의하세요.

• 건축물 용도 확인: 실제 건물 용도와 건축물대장 상의 용도가 일치하는지 확인합니다. 불법으로 용도 변경된 건물은 전세 보증 보험 가입이 어려울 수 있습니다.
• 불법 건축물 여부 확인: 불법 증축이나 개조된 부분이 있는지 확인합니다. 불법 건축물은 추후 철거 명령이 내려질 수 있으며, 이로 인해 전세 계약이 해지될 수 있습니다.
• 위반 건축물 표기 확인: 건축물대장에 ‘위반 건축물’로 표기되어 있다면, 전세 계약을 피하는 것이 좋습니다.

국세 및 지방세 완납 증명서 확인: 세금 체납 여부 확인

집주인의 국세 및 지방세 완납 증명서를 확인하여 세금 체납 여부를 확인하는 것도 중요합니다. 세금이 체납된 경우, 전세 보증금보다 세금이 먼저 변제될 수 있기 때문입니다.

전세 시세 확인: 적정 가격인지 확인

계약하려는 전세 매물의 시세를 확인하여 적정한 가격인지 확인합니다. 주변 시세보다 지나치게 저렴한 매물은 전세 사기 위험이 있을 수 있으므로 주의해야 합니다.

• 국토교통부 실거래가 공개시스템 활용: 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 해당 지역의 전세 시세를 확인합니다.
• 부동산 플랫폼 활용: 다양한 부동산 플랫폼에서 유사한 매물의 시세를 비교해봅니다.

---

전세 계약 시 주의사항

표준 전세 계약서 사용: 꼼꼼하게 작성하세요

전세 계약 시에는 국토교통부에서 제공하는 표준 전세 계약서를 사용하는 것이 좋습니다. 표준 전세 계약서는 임차인에게 유리한 조항들이 포함되어 있으며, 분쟁 발생 시 법적으로 보호받을 수 있습니다.

• 계약 내용 꼼꼼히 확인: 계약서의 모든 내용을 꼼꼼히 확인하고, 이해가 안 되는 부분은 반드시 집주인이나 공인중개사에게 문의합니다.
• 특약 사항 활용: 필요한 경우 특약 사항을 추가하여 임차인의 권리를 보호합니다. 예를 들어, “계약 기간 만료 시 전세 보증금을 즉시 반환한다” 등의 특약 사항을 추가할 수 있습니다.
• 계약서 작성 후 보관: 계약서 작성 후에는 집주인과 임차인이 각각 원본을 보관합니다.

전세 보증금 반환 보증 보험 가입: 안전하게 보증금을 지키세요

전세 보증금 반환 보증 보험은 전세 계약 종료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보험기관에서 대신 보증금을 지급해주는 상품입니다. 다음 사항들을 고려하여 전세 보증금 반환 보증 보험에 가입하는 것이 좋습니다.

• 가입 가능 여부 확인: 모든 전세 계약이 전세 보증금 반환 보증 보험에 가입할 수 있는 것은 아닙니다. 주택의 종류, 가격, 집주인의 동의 여부 등에 따라 가입 가능 여부가 달라질 수 있습니다.
• 보증료 확인: 전세 보증금 반환 보증 보험은 보증료를 납부해야 합니다. 보증료는 전세 보증금액과 주택의 종류, 보험기관 등에 따라 달라집니다.
• 보증 기관 선택: HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등 다양한 보험기관에서 전세 보증금 반환 보증 보험을 판매하고 있습니다. 각 기관의 상품 내용을 비교하여 자신에게 맞는 상품을 선택합니다.

전세 보증금 반환 보증 보험 가입은 전세 사기 위험을 줄이는 가장 확실한 방법 중 하나입니다. 잊지 말고 가입하세요.

---

전세 계약 후 해야 할 일

전입신고 및 확정일자 받기: 우선변제권 확보

전세 계약 후에는 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 새로운 주소지에 거주지를 등록하는 것이며, 확정일자는 전세 계약서에 공적으로 날짜를 확인받는 것입니다. 전입신고와 확정일자를 받으면, 해당 주택에 대한 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

• 전입신고: 새로운 주소지로 이사한 후 14일 이내에 주민센터나 정부24 홈페이지에서 전입신고를 합니다.
• 확정일자: 전세 계약서를 가지고 주민센터에 방문하여 확정일자를 받습니다. 온라인으로도 확정일자를 받을 수 있습니다.

전입신고와 확정일자는 우선변제권을 확보하는 가장 기본적인 절차입니다. 잊지 말고 꼭 진행하세요.

전세 계약 갱신 시 주의사항

전세 계약을 갱신할 때에도 주의해야 할 사항들이 있습니다.

• 전세금 증액 시: 전세금을 증액하는 경우, 증액된 금액에 대해 다시 확정일자를 받아야 합니다.
• 계약서 재작성: 계약 내용을 변경하는 경우, 계약서를 다시 작성하는 것이 좋습니다.
• 묵시적 갱신: 묵시적 갱신은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인이나 임차인이 아무런 의사 표시를 하지 않은 경우, 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 갱신되는 것을 의미합니다. 묵시적 갱신이 된 경우, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 3개월 후 효력이 발생합니다.

---

---

전세 사기 유형 및 대처 방법

깡통전세

깡통전세는 전세 보증금이 매매 가격보다 높거나 거의 비슷한 경우를 말합니다. 깡통전세의 경우, 집주인이 파산하거나 건물이 경매에 넘어갈 경우 전세 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.

• 대처 방법: 계약 전 시세를 꼼꼼히 확인하고, 전세 보증금 반환 보증 보험에 가입하는 것이 좋습니다.

이중 계약

이중 계약은 집주인이 하나의 주택에 대해 여러 명의 임차인과 전세 계약을 체결하는 경우를 말합니다. 이중 계약의 경우, 나중에 계약한 임차인은 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.

• 대처 방법: 계약 전 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 계약 당일 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

무자본 갭투자

무자본 갭투자는 자기 자본 없이 전세 보증금만으로 주택을 매입하는 것을 말합니다. 무자본 갭투자의 경우, 집주인이 파산하거나 건물이 경매에 넘어갈 경우 전세 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.

• 대처 방법: 계약 전 집주인의 재정 상태를 확인하고, 전세 보증금 반환 보증 보험에 가입하는 것이 좋습니다.

전세 사기는 다양한 형태로 발생할 수 있습니다. 항상 경각심을 가지고 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.

전세 계약 체크리스트

• 등기부등본 확인
• 건축물대장 확인
• 국세 및 지방세 완납 증명서 확인
• 전세 시세 확인
• 표준 전세 계약서 사용
• 전세 보증금 반환 보증 보험 가입
• 전입신고 및 확정일자 받기

---

2025년, 전세 관련 법규 및 제도 변화

전세 사기 피해 지원 강화

2025년에는 전세 사기 피해자를 위한 지원이 더욱 강화될 예정입니다. 정부는 전세 사기 피해자에게 긴급 자금 지원, 법률 상담, 주거 지원 등을 제공할 계획입니다.

전세 보증금 반환 보증 보험 가입 요건 완화

전세 보증금 반환 보증 보험 가입 요건이 완화될 예정입니다. 더 많은 임차인들이 전세 보증금 반환 보증 보험에 가입할 수 있도록 가입 기준이 완화될 것입니다.

전세 계약 관련 정보 제공 확대

전세 계약 관련 정보 제공이 확대될 예정입니다. 정부는 전세 계약 시 주의해야 할 사항, 전세 사기 유형 및 대처 방법 등에 대한 정보를 더욱 적극적으로 제공할 계획입니다.

---

구분	내용
등기부등본	소유자, 근저당 설정 여부, 가압류/가처분 등 확인
건축물대장	건축물 용도, 불법 건축물 여부 확인
전세 계약	표준 전세 계약서 사용, 특약 사항 활용
전세 보증 보험	가입 가능 여부, 보증료, 보증 기관 확인
전입신고/확정일자	우선변제권 확보

---

마무리

전세 사기는 누구에게나 일어날 수 있는 일입니다. 하지만, 미리 대비하고 꼼꼼하게 확인한다면 충분히 예방할 수 있습니다. 이 글에서 제시된 팁들을 잘 활용하여 안전하게 전세 계약을 체결하고, 소중한 보증금을 지키시길 바랍니다. 2025년에는 더욱 안전하고 행복한 전세 생활을 누리세요!